Tidak Bayar Sewa Apakah Bisa Dipidanakan?

Sewa menyewa merupakan hubungan hukum yang didasarkan pada perjanjian antara pemilik dan penyewa. Dalam praktiknya, tidak sedikit penyewa yang terlambat bahkan tidak membayar uang sewa sesuai kesepakatan. Kondisi ini kemudian menimbulkan pertanyaan, apakah tidak membayar sewa dapat dipidanakan, atau hanya menjadi persoalan perdata?

Pada dasarnya, tidak membayar uang sewa lebih sering dikategorikan sebagai wanprestasi atau pelanggaran terhadap perjanjian. Namun, dalam keadaan tertentu, tindakan penyewa yang tetap menguasai rumah atau tanah tanpa hak dapat memiliki konsekuensi pidana sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pengertian Sewa Menyewa Menurut KUH Perdata

Ketentuan mengenai sewa menyewa diatur dalam Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Pasal tersebut menjelaskan bahwa sewa menyewa adalah suatu perjanjian di mana satu pihak memberikan kenikmatan atau hak menggunakan suatu barang kepada pihak lain untuk jangka waktu tertentu dengan imbalan berupa pembayaran harga atau uang sewa yang telah disepakati.

Artinya, hubungan hukum antara pemilik dan penyewa lahir dari adanya kesepakatan yang mengikat kedua belah pihak. Selama masa sewa berlangsung, baik pemilik maupun penyewa memiliki hak dan kewajiban yang wajib dipenuhi.

Kewajiban Penyewa dalam Perjanjian Sewa

KUH Perdata melalui Pasal 1560 menetapkan dua kewajiban utama yang harus dipenuhi oleh penyewa, yaitu:

• menggunakan barang sewaan secara layak sebagaimana seorang kepala rumah tangga yang baik sesuai tujuan penggunaan yang disepakati;
• membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian.

Apabila salah satu kewajiban tersebut tidak dipenuhi, terutama kewajiban membayar uang sewa, maka penyewa dianggap melanggar isi perjanjian.

Tidak Membayar Sewa Merupakan Wanprestasi

Dalam hukum perdata, keterlambatan ataupun tidak dibayarnya uang sewa pada umumnya merupakan bentuk wanprestasi.

Menurut Pasal 1243 KUH Perdata, pihak yang tidak memenuhi kewajiban setelah dinyatakan lalai dapat diwajibkan membayar ganti rugi, biaya, dan bunga akibat tidak dipenuhinya perikatan.

Dengan demikian, apabila penyewa menunggak pembayaran, pemilik dapat menuntut:

• pelunasan uang sewa yang belum dibayar;
• pembayaran bunga apabila diperjanjikan atau memenuhi syarat menurut hukum;
• ganti rugi atas kerugian yang timbul akibat keterlambatan pembayaran.

Namun, sebelum mengajukan gugatan ke pengadilan, penyewa terlebih dahulu harus dinyatakan lalai.

Pentingnya Somasi Sebelum Menggugat

Sebelum mengajukan gugatan wanprestasi, pemilik rumah sebaiknya memberikan somasi atau surat peringatan kepada penyewa.

Ketentuan ini sejalan dengan Pasal 1238 KUH Perdata yang menyatakan bahwa debitur dianggap lalai setelah diberikan surat perintah atau akta sejenis, kecuali apabila berdasarkan isi perjanjian keterlambatan secara otomatis dianggap sebagai kelalaian.

Somasi memiliki beberapa fungsi penting, antara lain:

• memberikan kesempatan kepada penyewa untuk melunasi kewajibannya;
• menjadi bukti bahwa penyewa telah diperingatkan secara resmi;
• memperkuat posisi hukum pemilik apabila perkara berlanjut ke pengadilan.

Apabila setelah menerima somasi penyewa tetap tidak membayar, maka pemilik dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan.

Apakah Tidak Membayar Sewa Bisa Dipidana?

Secara umum, tidak membayar uang sewa bukan merupakan tindak pidana, melainkan persoalan perdata yang penyelesaiannya dilakukan melalui gugatan wanprestasi.

Namun demikian, terdapat kondisi tertentu yang dapat menimbulkan konsekuensi pidana.

Salah satunya diatur dalam Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 51 Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atau Kuasanya.

Peraturan tersebut mengatur bahwa setiap orang yang mengganggu pihak yang berhak menggunakan tanah atau tetap memakai tanah tanpa izin dapat dikenai pidana.

Apabila rumah yang disewakan berdiri di atas tanah milik pemilik, kemudian penyewa tetap menguasai rumah tersebut tanpa hak setelah masa sewa berakhir atau setelah diminta mengosongkan, tindakan tersebut berpotensi memenuhi unsur sebagaimana diatur dalam Perppu Nomor 51 Tahun 1960.

Sanksi yang dapat dikenakan berupa pidana denda paling banyak kategori I, yang setelah penyesuaian berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2026 tentang Penyesuaian Pidana bernilai paling banyak Rp1.000.000.

Langkah Hukum yang Sebaiknya Dilakukan Pemilik Rumah

Apabila penyewa menunggak pembayaran, langkah hukum yang umumnya lebih tepat adalah menggunakan jalur perdata terlebih dahulu.

Beberapa tahapan yang dapat ditempuh meliputi:

1. memeriksa isi perjanjian sewa;
2. mengirimkan somasi kepada penyewa;
3. memberikan kesempatan untuk melunasi tunggakan;
4. mengajukan gugatan wanprestasi apabila penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya.

Jalur pidana umumnya baru relevan apabila terdapat unsur penggunaan tanah atau rumah tanpa hak sebagaimana diatur dalam Perppu Nomor 51 Tahun 1960.

Kesimpulan

Tidak membayar uang sewa pada dasarnya bukan merupakan tindak pidana, melainkan pelanggaran terhadap perjanjian atau wanprestasi. Oleh karena itu, penyelesaian yang lazim ditempuh adalah melalui mekanisme hukum perdata, dimulai dari pemberian somasi hingga gugatan ke pengadilan apabila penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya.

Meskipun demikian, apabila penyewa tetap menguasai rumah atau tanah tanpa hak sehingga mengganggu pemilik dalam menggunakan haknya, tindakan tersebut dapat menimbulkan konsekuensi pidana sesuai ketentuan Perppu Nomor 51 Tahun 1960. Karena itu, setiap sengketa sewa sebaiknya diselesaikan sesuai prosedur hukum yang berlaku agar hak dan kewajiban para pihak tetap terlindungi.

Referensi

Artikel ini disusun dari berbagai sumber hukum, antara lain Hukumonline melalui pembahasan mengenai pidana penyewa yang tidak membayar uang sewa, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 51 Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atau Kuasanya, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, serta Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2026 tentang Penyesuaian Pidana.