Jenis-Jenis Hak atas Tanah dan Pihak yang Dapat Memegangnya

Hak atas tanah merupakan bagian penting dalam hukum agraria Indonesia karena menentukan kewenangan seseorang atau badan hukum dalam menggunakan dan memanfaatkan suatu bidang tanah. Pengaturan mengenai hak atas tanah pada dasarnya bersumber dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA.

Pemahaman mengenai jenis hak atas tanah juga penting karena setiap hak memiliki karakteristik, jangka waktu, fungsi, serta subjek yang berbeda. Karena itu, sebelum menggunakan atau mengalihkan tanah, perlu diketahui terlebih dahulu jenis hak yang melekat pada tanah tersebut.

Pengertian Hak atas Tanah

Menurut H. M. Arba dalam buku Hukum Agraria Indonesia, rumusan Pasal 4 ayat (1) dan ayat (2) UUPA menunjukkan bahwa hak atas tanah merupakan hak yang dapat diberikan kepada dan dimiliki oleh orang, baik secara sendiri maupun bersama-sama, serta badan hukum.

Hak tersebut memberikan kewenangan untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, termasuk tubuh bumi, air, serta ruang yang ada di atasnya sepanjang diperlukan untuk kepentingan penggunaan tanah dan sesuai dengan batas-batas yang ditentukan UUPA maupun peraturan hukum lainnya.

Dalam hukum tanah, penguasaan atas tanah memiliki tingkatan tertentu. Secara hierarkis, hak penguasaan atas tanah dapat dikelompokkan menjadi:

1. Hak bangsa Indonesia.
2. Hak menguasai dari negara.
3. Hak ulayat masyarakat hukum adat sepanjang menurut kenyataannya masih ada.
4. Hak individual atau hak perseorangan.

Hak individual tersebut kemudian mencakup hak atas tanah, hak atas air dan ruang angkasa, hak wakaf, serta hak tanggungan atas tanah.

Jenis Hak Individual atas Tanah yang Bersifat Primer

Apabila yang dimaksud adalah hak individual atas tanah yang bersifat primer, UUPA melalui Pasal 16 ayat (1) mengenal sejumlah hak atas tanah, antara lain:

1. Hak milik.
2. Hak guna usaha atau HGU.
3. Hak guna bangunan atau HGB.
4. Hak pakai.
5. Hak sewa.
6. Hak membuka tanah.
7. Hak memungut hasil hutan.
8. Hak lain yang ditetapkan melalui undang-undang.

Berikut penjelasan mengenai beberapa hak atas tanah yang umum dikenal dalam praktik.

Hak Milik

Hak milik merupakan hak atas tanah yang bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dimiliki seseorang atas tanah. Hak ini dapat beralih maupun dialihkan kepada pihak lain sesuai dengan ketentuan hukum.

Pada prinsipnya, hak milik hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Pemerintah juga dapat menetapkan badan hukum tertentu yang diperbolehkan memiliki hak milik beserta persyaratannya.

Seseorang yang memiliki kewarganegaraan Indonesia sekaligus kewarganegaraan asing tidak dapat mempunyai tanah dengan status hak milik.

Hak milik dapat terjadi antara lain berdasarkan ketentuan hukum adat, penetapan pemerintah, maupun ketentuan undang-undang.

Sementara itu, hak milik dapat hapus apabila tanahnya jatuh kepada negara, misalnya karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA, penyerahan secara sukarela, tanah ditelantarkan, atau karena ketentuan tertentu dalam UUPA. Hak milik juga dapat hapus apabila tanah tersebut musnah.

Hak Guna Usaha

Hak guna usaha atau HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara untuk kegiatan usaha pertanian, perikanan, atau peternakan.

Berdasarkan PP 18/2021, HGU dapat diberikan dalam jangka waktu paling lama 35 tahun. Hak tersebut dapat diperpanjang paling lama 25 tahun dan diperbarui paling lama 35 tahun.

Tanah yang dapat diberikan HGU meliputi tanah negara dan tanah hak pengelolaan. Untuk pemberian HGU, terdapat pula ketentuan mengenai luas tanah. Tanah dengan luas paling sedikit 5 hektare dapat diberikan HGU, sedangkan apabila luasnya 25 hektare atau lebih, penggunaannya harus didukung investasi modal yang layak serta teknik perusahaan yang baik sesuai perkembangan zaman.

Pihak yang dapat menjadi pemegang HGU adalah:

1. Warga negara Indonesia.
2. Badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Namun, hak tersebut dapat hapus karena berbagai sebab, antara lain berakhirnya jangka waktu, pembatalan oleh menteri, perubahan menjadi hak atas tanah lainnya, pelepasan secara sukarela, kepentingan umum, pencabutan berdasarkan undang-undang, penetapan sebagai tanah terlantar atau tanah musnah, berakhirnya perjanjian pemanfaatan tanah, maupun pemegang hak tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai subjek HGU.

Apabila pemegang HGU tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai subjek hak, ia wajib melepaskan atau mengalihkan HGU tersebut kepada pihak yang memenuhi syarat dalam jangka waktu satu tahun. Jika kewajiban tersebut tidak dilakukan, HGU dapat hapus karena hukum.

Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan atau HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

Tanah yang dapat diberikan HGB terdiri atas:

1. Tanah negara.
2. Tanah hak pengelolaan.
3. Tanah hak milik.

HGB di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, kemudian dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan diperbarui paling lama 30 tahun.

Sementara itu, HGB yang berdiri di atas tanah hak milik dapat diperbarui berdasarkan akta pemberian HGB di atas tanah hak milik.

Pihak yang dapat mempunyai HGB adalah warga negara Indonesia serta badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

HGB juga dapat beralih atau dialihkan. Apabila pemegang HGB tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai subjek hak, yang bersangkutan wajib melepaskan atau mengalihkan hak tersebut kepada pihak yang memenuhi syarat dalam waktu satu tahun.

Hak Pakai

Hak pakai memberikan kewenangan untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Kewenangan tersebut diberikan berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang atau perjanjian dengan pemilik tanah, sepanjang tidak bertentangan dengan UUPA.

Hak pakai dapat dibedakan menjadi hak pakai dengan jangka waktu dan hak pakai selama dipergunakan.

Hak Pakai dengan Jangka Waktu

Hak pakai dengan jangka waktu dapat diberikan kepada:

1. Warga negara Indonesia.
2. Badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
3. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
4. Badan keagamaan dan sosial.
5. Orang asing.

Hak pakai dengan jangka waktu dapat diberikan di atas tanah negara, tanah hak milik, dan tanah hak pengelolaan.

Untuk tanah negara dan tanah hak pengelolaan, hak pakai dapat diberikan paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, serta diperbarui paling lama 30 tahun.

Adapun hak pakai di atas tanah hak milik diberikan paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui melalui akta pemberian hak pakai di atas tanah hak milik.

Hak Pakai Selama Dipergunakan

Hak pakai selama dipergunakan dapat diberikan kepada:

1. Instansi pemerintah pusat.
2. Pemerintah daerah.
3. Pemerintah desa.
4. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Hak ini diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanah tersebut masih dipergunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan peruntukannya.

Hak Sewa untuk Bangunan

Hak sewa untuk bangunan timbul ketika seseorang atau badan hukum menggunakan tanah milik pihak lain untuk keperluan mendirikan bangunan dengan membayar sejumlah uang kepada pemilik tanah sebagai imbalan sewa.

Pembayaran sewa dapat dilakukan sekaligus atau pada waktu tertentu sesuai kesepakatan. Pembayaran juga dapat dilakukan sebelum maupun setelah tanah digunakan.

Perjanjian sewa tidak boleh memuat ketentuan yang mengandung unsur pemerasan terhadap pihak penyewa.

Pihak yang dapat menjadi pemegang hak sewa meliputi:

1. Warga negara Indonesia.
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
3. Badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Hak Pengelolaan atas Tanah

Hak pengelolaan atau HPL memiliki karakter berbeda dengan hak-hak atas tanah yang diatur secara eksplisit dalam UUPA. Pengaturan HPL antara lain terdapat dalam PP 18/2021.

HPL merupakan hak menguasai dari negara yang sebagian kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegang hak pengelolaan. HPL dapat berasal dari tanah negara maupun tanah ulayat.

Untuk HPL yang berasal dari tanah negara, pihak yang dapat menjadi pemegangnya meliputi:

1. Instansi pemerintah pusat.
2. Pemerintah daerah.
3. Badan usaha milik negara atau badan usaha milik daerah.
4. Badan hukum milik negara atau badan hukum milik daerah.
5. Badan bank tanah.
6. Badan hukum yang ditunjuk pemerintah pusat.

Sementara itu, HPL yang berasal dari tanah ulayat ditetapkan kepada masyarakat hukum adat sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Hak Individual atas Tanah yang Bersifat Sekunder

Selain hak primer, dikenal pula istilah hak individual atas tanah yang bersifat sekunder. H. M. Arba menjelaskan bahwa hak sekunder mencakup hak yang keberadaannya berkaitan dengan hubungan pemanfaatan tanah tertentu.

Beberapa contoh yang disebutkan antara lain:

• Hak gadai tanah.
• Hak usaha bagi hasil.
• Hak sewa tanah pertanian.
• Hak menumpang.

Namun, penggolongan hak primer dan sekunder tidak sepenuhnya memiliki pandangan yang seragam.

Dalam artikel mengenai peralihan dan pembebanan hak atas tanah, praktisi hukum Irma Devita Purnamasari memiliki pandangan bahwa hak primer pada dasarnya merupakan hak yang diberikan secara langsung oleh negara, seperti hak milik, HGU, HGB, dan hak pakai.

Sementara itu, hak sekunder dipandang sebagai hak yang timbul atau dibebankan di atas hak atas tanah yang telah ada. Pengelompokan tersebut dapat mencakup beberapa jenis hak lain sesuai dengan konstruksi hukum yang digunakan.

Perbedaan pandangan tersebut menunjukkan bahwa istilah hak primer dan sekunder perlu dipahami berdasarkan konteks pembahasannya dan dasar hukum yang digunakan.

Bagaimana Hak atas Tanah Dapat Beralih?

Peralihan hak atas tanah pada dasarnya dapat berlangsung melalui dua mekanisme, yaitu beralih dan dialihkan.

Beralih

Beralih berarti perpindahan hak terjadi karena hukum tanpa harus didahului suatu perbuatan hukum pemindahan hak oleh pemegangnya.

Salah satu contohnya adalah pewarisan. Ketika pemegang hak meninggal dunia, hak atas tanah dapat berpindah kepada ahli waris sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

Dialihkan

Dialihkan atau pemindahan hak merupakan perpindahan hak atas tanah yang dilakukan melalui suatu perbuatan hukum secara sengaja dari pemegang hak kepada pihak lain.

Contohnya antara lain:

• Jual beli.
• Tukar-menukar.
• Hibah.
• Pemberian menurut hukum adat.
• Pemasukan tanah sebagai modal perusahaan atau inbreng.
• Hibah wasiat atau legaat.

Dengan demikian, mekanisme peralihan perlu dibedakan karena akibat hukumnya dapat berbeda, termasuk dalam hal dokumen dan prosedur yang harus dipenuhi.

Kesimpulan

Jenis hak atas tanah di Indonesia memiliki karakteristik dan subjek pemegang yang berbeda. Hak milik pada prinsipnya hanya dapat dimiliki warga negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah. HGU dan HGB dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia serta badan hukum Indonesia yang memenuhi persyaratan.

Sementara itu, hak pakai memiliki cakupan subjek yang lebih luas karena dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, orang asing, badan hukum tertentu, badan keagamaan dan sosial, hingga perwakilan negara asing atau badan internasional sesuai jenis hak pakainya.

Di sisi lain, hak pengelolaan diberikan kepada pihak-pihak tertentu yang memenuhi ketentuan PP 18/2021. Karena setiap jenis hak memiliki aturan mengenai subjek, jangka waktu, penggunaan, serta pengalihannya, status hak atas tanah perlu diperiksa secara cermat sebelum dilakukan transaksi atau pemanfaatan tanah.

Dasar Hukum

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Referensi

1. H. M. Arba, Hukum Agraria Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta, 2015.
2. Pasal 4, Pasal 16, Pasal 20, Pasal 21, Pasal 22, Pasal 27, Pasal 28, Pasal 29, Pasal 30, Pasal 35, Pasal 36, Pasal 38, Pasal 41, Pasal 44, dan Pasal 45 UUPA.
3. Pasal 21, Pasal 31, Pasal 36, Pasal 37, Pasal 38, Pasal 49, Pasal 50, Pasal 51, dan Pasal 52 PP 18/2021.
4. Hukumonline, artikel mengenai jenis-jenis hak atas tanah.
5. Hukumonline, artikel mengenai perbedaan peralihan dengan pembebanan hak atas tanah.